Chile aprueba la eliminación temporal del IVA para viviendas nuevas: qué significa para compradores e inmobiliarias

La aprobación de una exención temporal del IVA para la primera venta de viviendas nuevas abre una nueva etapa para el mercado inmobiliario chileno. La medida busca facilitar la comercialización de propiedades terminadas, reducir el stock sin vender y dinamizar la actividad de la construcción.

¿En qué consiste la eliminación del IVA en la compra de viviendas nuevas?

La medida contempla una exención temporal del Impuesto al Valor Agregado (IVA) para la primera venta de determinadas viviendas nuevas. Se trata de una disposición transitoria incorporada en la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social, cuyo objetivo incluye impulsar la actividad económica y apoyar la reactivación del sector inmobiliario.

La iniciativa fue aprobada en el Congreso y promulgada por el Ejecutivo en octubre de 2026. No obstante, la fecha efectiva de aplicación debe determinarse conforme a la publicación de la ley en el Diario Oficial y a los plazos previstos en su disposición transitoria.

¿Qué propiedades podrían beneficiarse de la exención?

La medida está dirigida a la primera venta de viviendas nuevas que cumplan las condiciones legales. Según el texto despachado por el Congreso, se contempla como requisito que los inmuebles cuenten con recepción municipal definitiva antes de la publicación de la ley.

Este requisito es relevante porque permite diferenciar las viviendas terminadas de aquellas que todavía se encuentran en construcción o cuya entrega depende de etapas posteriores del proyecto.

Aspectos que debe verificar el comprador:

• Primera venta: confirmar que la operación corresponda a la primera enajenación de la vivienda nueva.
• Recepción municipal: revisar que el inmueble cumpla el requisito de recepción definitiva en la fecha exigida por la norma.
• Plazo de aplicación: comprobar que la operación se formalice dentro del período establecido legalmente.
• Condiciones de la compraventa: verificar que no exista alguna exclusión aplicable, como las operaciones entre empresas relacionadas previstas en la disposición.
• Tratamiento tributario: confirmar con la inmobiliaria y, cuando corresponda, con el SII cómo se aplica la exención al inmueble y a los elementos accesorios incluidos en la operación.

El texto aprobado no contempla un tope general de precio para acceder a esta exención. Sin embargo, el alcance definitivo debe comprobarse en la versión publicada de la ley y en las instrucciones oficiales correspondientes.

¿Cuánto podría ahorrar una persona al comprar una propiedad nueva?

El beneficio potencial consiste en eliminar el IVA que habría gravado una operación elegible. No obstante, esto no significa que el precio final de todas las viviendas vaya a disminuir automáticamente en un 19%.

En la compraventa inmobiliaria, el tratamiento del IVA considera reglas específicas, entre ellas la exclusión del valor del terreno de la base imponible en los casos que corresponda. Por esta razón, el efecto económico debe calcularse a partir de la estructura tributaria de cada operación y del precio efectivamente ofrecido al comprador.

Además, la exención no constituye una devolución de dinero al comprador. Su efecto consiste en liberar del impuesto una venta que cumpla los requisitos legales. El ahorro efectivo dependerá de cómo la inmobiliaria aplique el beneficio y de las condiciones comerciales pactadas.

¿Cómo afecta esta medida a quienes buscan comprar una vivienda?

Para las personas que están evaluando comprar un departamento o una casa nueva, la exención puede representar una oportunidad para comparar alternativas y negociar mejores condiciones. Su efecto dependerá de la disponibilidad de inmuebles elegibles y de la política comercial de cada inmobiliaria.

Aspectos principales a considerar:

• Posible reducción del costo de adquisición: si el vendedor traspasa el beneficio al precio final, el comprador podría pagar menos por una vivienda elegible.
• Mayor capacidad de negociación: las inmobiliarias podrían utilizar la exención como parte de sus campañas comerciales para acelerar las ventas.
• Comparación de alternativas: una propiedad usada o una vivienda nueva que no cumpla los requisitos puede tener un tratamiento distinto, por lo que se debe comparar el costo total y no solamente el precio publicado.
• Financiamiento hipotecario: una reducción del precio podría ayudar a disminuir el monto que se necesita financiar, aunque la aprobación del crédito y sus condiciones seguirán dependiendo de la institución financiera.

Antes de tomar una decisión, es aconsejable comparar el precio de la propiedad, el pie requerido, el dividendo estimado, los gastos operacionales y las condiciones del crédito hipotecario. Una ventaja tributaria no reemplaza la evaluación financiera integral de la compra.

¿Qué impacto puede tener en las inmobiliarias y constructoras?

El sector inmobiliario chileno enfrenta desafíos relacionados con el acceso al financiamiento, los costos de construcción y la comercialización de viviendas. En este escenario, una exención temporal puede convertirse en una herramienta para movilizar parte del inventario disponible.

1. Reducción del stock de viviendas terminadas

Las inmobiliarias que dispongan de viviendas nuevas terminadas y que cumplan las condiciones legales podrían utilizar la exención para mejorar el atractivo comercial de sus proyectos. Esto podría contribuir a acelerar la venta de unidades que permanecen sin comprador.

2. Nuevas estrategias comerciales

Las empresas podrían revisar sus listas de precios, campañas publicitarias y condiciones de negociación. Para que el beneficio sea comprensible para el consumidor, será fundamental explicar con claridad si el precio publicado incorpora la exención y qué condiciones debe cumplir la operación.

3. Efectos sobre la construcción y el empleo

Una mayor velocidad de venta puede contribuir a mejorar el flujo de caja de las empresas inmobiliarias y facilitar la planificación de nuevos proyectos. Sin embargo, el efecto sobre la construcción y el empleo dependerá de la demanda efectiva, de las condiciones de financiamiento y de la evolución general de la economía.

4. Revisión de los procedimientos tributarios

Las empresas deberán revisar la documentación de las operaciones, los requisitos de elegibilidad y la forma de registrar el tratamiento tributario correspondiente. También será necesario considerar las reglas específicas sobre el IVA soportado durante la construcción y su utilización como crédito fiscal, según lo dispuesto en la normativa aplicable.

¿La eliminación del IVA garantiza que bajen los precios de las propiedades?

Una inmobiliaria podría traspasar una parte importante del beneficio al comprador, ofrecer descuentos adicionales o utilizarlo para mejorar otras condiciones de venta. También podría mantener el precio publicado y absorber el efecto tributario dentro de su estrategia comercial.

Por esta razón, el comprador debería solicitar el desglose del precio y comparar ofertas equivalentes. Una promoción que anuncie una vivienda sin IVA no basta, por sí sola, para demostrar que sea más económica que otra alternativa disponible.

¿Qué ocurre con las viviendas usadas y las propiedades compradas en verde?

La exención se concentra en la primera venta de viviendas nuevas que cumplan los requisitos establecidos. Por ello, no debe interpretarse como una eliminación general del IVA para todas las compraventas inmobiliarias.

• Viviendas usadas: la reventa de una propiedad usada no queda automáticamente incluida en este beneficio. Su tratamiento tributario depende de las características de la operación y de las reglas generales aplicables.
• Viviendas en verde o en construcción: si el inmueble no cuenta con la recepción municipal definitiva exigida en la fecha legal correspondiente, no debe suponerse que podrá acogerse a la exención. Es necesario revisar el estado del proyecto y las condiciones específicas de la compraventa.
• Estacionamientos y bodegas: cuando se comercializan junto con una vivienda, su tratamiento debe revisarse de acuerdo con el texto legal y la forma en que se estructure la operación. No corresponde presumir que cualquier unidad accesoria queda exenta de manera independiente.

¿Qué deben verificar los compradores antes de firmar una promesa o escritura?

La fecha de la operación y la documentación del inmueble pueden determinar si una compraventa cumple las condiciones de la exención. Antes de comprometerse, conviene solicitar confirmación escrita de los siguientes puntos:

• La fecha de entrada en vigencia de la disposición y el período exacto durante el cual puede aplicarse. El Gobierno de Chile anunció la promulgación de la ley que contempla la exención transitoria de IVA el 9 de octubre de 2026. A la fecha actual, todavía se encuentra pendiente su publicación oficial en el Diario Oficial y la asignación del número de ley definitiva.
• Fecha de inicio del beneficio: La exención no rige el mismo día en que se publica la ley, sino a partir del primer día hábil del mes subsiguiente a dicha publicación. Si la ley se publica durante octubre de 2026, el beneficio comenzaría a regir tentativamente el 1 de diciembre de 2026 por un plazo de 12 meses.
• La recepción municipal definitiva de la vivienda y la fecha en que fue obtenida.
• La elegibilidad de la operación y las posibles exclusiones legales.
• El precio final ofrecido, indicando expresamente cómo se refleja la exención del IVA.
• El tratamiento de estacionamientos, bodegas y otros elementos incluidos en la compraventa.
• Las condiciones de la promesa, los plazos de escrituración y las consecuencias de eventuales cambios en la fecha de cierre.

La referencia principal para verificar estos antecedentes debe ser el texto publicado en el Diario Oficial y las instrucciones del Servicio de Impuestos Internos. Si existen dudas sobre una operación concreta, es recomendable solicitar asesoría tributaria o jurídica antes de firmar.

Preguntas frecuentes sobre la exención del IVA en viviendas nuevas

¿Cuáles son los requisitos para la exención del IVA en Chile?

La propiedad debe corresponder a la primera venta de una vivienda nueva, contar con la recepción municipal definitiva vigente y la escritura debe firmarse dentro del plazo de vigencia establecido en la disposición transitoria de la ley.

¿Cuándo entra en vigencia la eliminación del IVA?

La medida fue promulgada en octubre de 2026. Su aplicación efectiva depende de su publicación en el Diario Oficial y los plazos específicos que fije la normativa transitoria.